ย้อนกลับไปในปี 2010 เมื่อเมืองลอสแองเจลิสเสนอการขยายระบบรางไฟเขียวสายใต้ไปยังพื้นที่เรดอนโดบีชแกลเลอเรีย / ทอร์เรนซ์เป็นครั้งแรกเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่แสดงความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบทางเศรษฐกิจ และสถานประกอบการเชิงพาณิชย์ ส่วนหนึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมในปีพ. ศ. 2561 กรมรถไฟใต้ดิน (เดิมชื่อ MTA) ยังคงศึกษาปัญหาอยู่ ด้วยเหตุนี้มีบางสิ่งที่เกือบทศวรรษของการถกเถียงสามารถบอกเราได้ว่าการขยายเส้นทางรถไฟในละแวกของคุณอาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินของคุณอย่างไร

สิ่งที่กำหนดมูลค่าทรัพย์สิน?

ปัญหาซับซ้อน นั่นเป็นเพราะมีหลายปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดค่าทรัพย์สินซึ่งการเข้าถึงการขนส่งสาธารณะเป็นเพียงปัจจัยเดียว เส้นทางขนส่ง (รวมถึงโรงจอดรถบัสและรางรถไฟ) มักจะถูกสร้างขึ้นใกล้กับเขตอุตสาหกรรมและทางด่วน - และการใช้ที่ดินทั้งสองนี้จะส่งผลเสียต่อค่านิยม นอกจากนี้กฎระเบียบการใช้ที่ดินที่เข้มงวดสามารถป้องกันการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินโดยการ จำกัด การพัฒนา ในที่สุดพื้นที่ที่มีการสร้างทางพิเศษนั้นแตกต่างกันอย่างมากในด้านเศรษฐกิจและการแบ่งรายได้ของครัวเรือน

การเปรียบเทียบทางประวัติศาสตร์

ในอดีตการศึกษาส่วนใหญ่เกี่ยวกับผลกระทบการขนส่งแสดงให้เห็นว่าความใกล้ชิดกับการขนส่งเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน (ซึ่งเป็นข่าวดีสำหรับผู้โดยสารสีเขียวและคนอื่น ๆ ที่มุ่งมั่นที่จะทำให้การขนส่งเป็นส่วนหนึ่งของชีวิต) การศึกษาพบว่าผลกระทบเชิงบวกระหว่างมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์และการขนส่งทางรถไฟด่วนในหลายเมืองรวมถึงวอชิงตันดีซีพื้นที่อ่าวซานฟรานซิสโกนิวยอร์กบอสตันบอสตันลอสแองเจลิสฟิลาเดลเฟียพอร์ตแลนด์และซานดิเอโก อย่างไรก็ตามการศึกษาในแอตแลนตาและไมอามีแสดงให้เห็นถึงผลลัพธ์ที่หลากหลาย ในแอตแลนตาพื้นที่ที่มีรายได้สูงใกล้กับสถานีรถไฟมีมูลค่าทรัพย์สินลดลงในการศึกษาหนึ่งขณะที่พื้นที่ที่มีรายได้ต่ำแสดงมูลค่าเพิ่มขึ้น ในไมอามีพบการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพียงเล็กน้อยหรือไม่ใกล้สถานี MetroRail

ในขณะที่ที่อยู่อาศัยในระยะที่เดินได้จากสถานีมักจะสามารถสั่งพรีเมี่ยมบางการศึกษาแสดงให้เห็นว่าการใช้ชีวิตอยู่ติดกับหนึ่งสามารถลดค่าทรัพย์สิน การศึกษาในปี 2533 ในบริเวณอ่าวซานฟรานซิสโกพบว่าบ้านที่อยู่ในระยะ 300 เมตรจากสถานี Caltrain ขายโดยมีส่วนลดเฉลี่ย 51, 000 ดอลลาร์ในขณะที่บ้านภายใน 300 เมตรจากสถานีรถไฟเบาซานโฮเซ VTA ขายโดยมีส่วนลดเฉลี่ย 31, 000 ดอลลาร์ การศึกษาเดียวกันพบว่าการอยู่ติดกับสถานีรถไฟใต้ดิน BART นั้นไม่มีผลกระทบใด ๆ และการศึกษาอื่นพบว่าสถานการณ์ที่คล้ายกันนั้นเป็นจริงในพอร์ตแลนด์เช่นกัน

การเข้าถึง

ผลของการขนส่งต่อค่าคุณสมบัติแตกต่างกันไปตามตัวแปรหลายตัว

1. เอฟเฟกต์มีแนวโน้มที่จะเด่นชัดที่สุดบนบกในระยะที่เดินไปถึงสถานีได้โดยทั่วไปคิดว่าภายในหนึ่งในสี่ถึงครึ่งไมล์ ความสะดวกในการเข้าถึงสถานีผ่านทางรถยนต์มีผลเพียงเล็กน้อย
2. ยิ่งการเข้าถึงการจ้างงานตามเส้นทางรถไฟมากขึ้นจะส่งผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินทั้งในกรณีที่ผู้อยู่อาศัยเดินทางไปทำงานและธุรกิจที่ดึงดูดพนักงาน
3. ยิ่งความสำคัญของการขนส่งไปยังภูมิภาคโดยรวมยิ่งส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินมากขึ้น มันมีค่ามากกว่าสำหรับการอยู่อาศัยหรือให้เช่าพื้นที่สำนักงานใกล้กับระบบที่ใหญ่กว่าที่ขนผู้โดยสารไปยังสถานที่ต่าง ๆ มากกว่าที่จะอยู่หรือให้เช่าใกล้กับระบบขนาดเล็ก
4. ความพร้อมของที่ดินใกล้สถานีที่พัฒนาได้มีผลกระทบเชิงบวกต่อมูลค่าทรัพย์สินมากกว่าถ้าที่ดินถูก จำกัด จากการพัฒนา ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่เมืองต่างๆจะต้องมีมุมมองเชิงรุกและสนับสนุนการพัฒนาที่มุ่งเน้นการขนส่งหากพวกเขาต้องการที่จะได้รับประโยชน์อย่างเต็มที่จากการก่อสร้างทางรถไฟ ซานดิเอโกอาจจะเป็นเมืองที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดในการโปรโมตไซต์สถานีเพื่อการพัฒนาเชิงขนส่ง

ความสามารถในการเข้าถึงที่ทางรถไฟนำเสนอมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในค่าคุณสมบัติ ตัวอย่างเช่นเส้นทางรถไฟสำหรับผู้ที่มีเวลาสูงสุดเท่านั้นสามารถสร้างบ้านแบบครอบครัวเดี่ยวซึ่งผู้อยู่อาศัยอาจมีงานดั้งเดิมและมีรถยนต์สำหรับใช้ในตอนเย็นและวันหยุดสุดสัปดาห์มีค่ามากกว่า ช่วงเวลาสูงสุดในช่วงเดียวกันนั้นอาจมีผลกระทบเพียงเล็กน้อยต่อที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวที่มีผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ที่ขึ้นอยู่กับการเดินทาง ในทำนองเดียวกันนายจ้างที่มีวันทำงานแบบดั้งเดิมอาจจ่ายเบี้ยประกันภัยให้ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟในขณะที่นายจ้างรายย่อยและนายจ้างรายอื่น ๆ

ปัญหาการเข้าถึงยังแสดงให้เห็นว่าในขณะที่ระบบรถไฟในบางภูมิภาคพัฒนาและกว้างขวางมากขึ้นที่ดินใกล้สถานีรถไฟที่ไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อนการเพิ่มมูลค่าอาจทำเช่นนั้นเมื่อมีการเปิดรางเพิ่มเติม มูลค่าทรัพย์สินอาจเพิ่มขึ้นอีกหากแรงกดดันในการพัฒนาดีขึ้นจนรหัสการแบ่งเขตผ่อนคลายลงในที่สุด การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาน้ำมันเบนซินยังทำให้มีค่ามากขึ้นที่จะอาศัยอยู่ใกล้กับสถานีขนส่ง

สายรถประจำทางและค่าทรัพย์สิน

ในทางตรงกันข้ามกับทางรถไฟมีงานวิจัยจำนวนน้อยที่ตรวจสอบผลของการขนส่งทางรถบัสต่อมูลค่าของทรัพย์สิน ข้อได้เปรียบที่พบบ่อยของระบบขนส่งมวลชนด้วยรถบัสคือมีความยืดหยุ่นและสามารถเปลี่ยนแปลงได้ง่าย ข้อได้เปรียบนี้น่าจะเป็นข้อเสียในแง่ของผลกระทบที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนมีต่อมูลค่าทรัพย์สินเมื่อเปรียบเทียบกับเส้นทางรถไฟ นักพัฒนาอาจมีโอกาสน้อยที่จะสร้างตัวเลือกการขนส่งที่สามารถหยุดได้ทุกเวลาตามหลักเหตุผล อย่างไรก็ตามหนึ่งในการศึกษาครั้งแรกในหัวข้อนี้ซึ่งมองที่ Busway ตะวันออกในพิตต์สเบิร์กพบการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่เล็ก ๆ ในค่าทรัพย์สินสำหรับที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้สถานี Busway ตะวันออก

ปัจจัยความรำคาญ

ปัจจัยความรำคาญได้รับการพบว่าเป็นปัญหาส่วนใหญ่ในพื้นที่ที่เงียบสงบชานเมือง ธรรมชาติที่ดังกว่าเดิมของพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูงกว่าจะปกปิดผลกระทบของเส้นทางขนส่งโดยเฉพาะอย่างยิ่งทางรถไฟ ความรำคาญของการอยู่อาศัยถัดจากสถานีสามารถเอาชนะได้ด้วยการวางแผนอย่างรอบคอบเพื่อป้องกันเสียงรบกวนและมลภาวะทางสายตาจากคุณสมบัติที่อยู่ติดกัน ผู้ที่เคยไปเที่ยวซานฟรานซิสโกสามารถยืนยันได้ว่าคาลเทนดังกว่าบาร์ตหรือรถไฟรางเบามาก

แนวทางใหม่

ผู้สนับสนุนการขนส่งบางคนยืนยันว่าเส้นทางการขนส่งสามารถเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญดังนั้นการเพิ่มขึ้นของภาษีทรัพย์สินที่เกิดขึ้นสามารถจ่ายสำหรับส่วนสำคัญของต้นทุนทางรถไฟ นักการเมืองบางคนในโตรอนโตได้รับการสนับสนุนจากการใช้วิธีการใหม่นี้เพื่อจัดหาเงินทุนเพิ่มภาษีเพื่อช่วยจ่ายสำหรับการขยายรถไฟฟ้าใต้ดิน Sheppard ของเมือง

โดยรวมแล้วการปรากฏตัวของการขนส่งทางรถไฟโดยทั่วไปแล้วพบว่ามีผลประโยชน์ที่สำคัญ แต่เล็กน้อยต่อมูลค่าทรัพย์สินทั้งที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ยกเว้นพัสดุที่อยู่อาศัยซึ่งตั้งอยู่ติดกับสถานี ในบางกรณีเจ้าของทรัพย์สินเห็นว่ามูลค่าทรัพย์สินลดลงเล็กน้อยเนื่องจากปัจจัยที่ก่อความรำคาญ